Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
- Devolução de apartamento adquirido na planta.
- Inadimplência do Comprador, consequências.
- Atraso de Obra, possibilidades e consequências.
- Devolução de Lote adquirido na planta.
- Inadimplência do comprador de lote.
- Loteador que atrasa a entrega do lote.
- Ilegalidade da cobrança de IPTU e Condomínio antes da entrega da obra.
Devolução de apartamentos adquirido na planta.
Situação comum no cenário imobiliário é o comprador não conseguir mais suportar com o pagamento das parcelas do preço e negociar a devolução do seu apartamento ou lote com a construtora, porém, é surpreendido com uma multa expressiva pela quebra do contrato que impõe uma devolução irrisória de valores ao comprador, saiba agora o que de fato é devido.
No final de 2018 foi promulgada a Lei 13.786/2018 que regulamentou o tema de atraso de obra e rescisão contratual para imóveis incorporados e loteados. Porém, a Lei 13.786/2018 aplica-se somente aos contratos celebrados após a sua vigência, ou seja, 28/12/2018. No decorrer deste artigoabordaremos as consequências antes da vigência da Lei e pós vigência da Lei 13.786/2018 (28/12/2018).
1) Nos casos de desistência da compra, mesmo o comprador estando inadimplente:
1.1) Para contratos assinados após 28 de Dezembro de 2018:
- Se o arrependimento da compra ocorrer dentro dos 07 primeiros dias da assinatura do contrato assinado fora do estabelecimento comercial da construtora, a devolução é de 100% dos valores pagos sem qualquer penalidade;
1.2) Se por qualquer motivo comprador desistir da compra após os sete primeiros dias mesmo estando inadimplente com as parcelas terá direito:
- Para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação:
- Retenção não superior a 50% das parcelas pagas;
- Retenção da comissão de corretagem;
- Não haverá penalidades se o comprador encontrar substituto para sua posição contratual desde que a incorporadora aceite;
- Se o comprador estiver na posse imóvel, além das penalidades acima:
- Pagar impostos e contribuições de condomínio;
- Pagar fruição indevida de 0,5% ao mês calculado no valor atualizado do contrato, pro rata die;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única em até 30 dias após expedição do habite-se da obra.
1.3) Para empreendimentos não submetidos ao patrimônio de afetação:
- Retenção não superior a 25% das parcelas pagas;
- Retenção da comissão de corretagem;
- Não haverá penalidades se o comprador encontrar substituto para sua posição contratual desde que a incorporadora aceite;
- Se o comprador estiver na posse imóvel, além das penalidades acima, deverá:
- Pagar impostos e contribuições de condomínio;
- Pagar fruição indevida de 0,5% ao mês calculado do valor atualizado do contrato, pro rata die;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única em até 180 dias contados de desfazimento do contrato.
1.4) Devolução de imóveis adquiridos na planta para contratos assinados antes de 28/12/2018:
- Para os contratos pactuados antes da vigência da Lei 13.786/2018 não há diferenciação do porcentual de retenção por parte da construtora para empreendimentos submetidos ou não ao patrimônio de afetação, ficando para qualquer dos casos assim:
- Devolução de até 90% das parcelas pagas com correção;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela únicano ato do desfazimento da compra, ou se por meio de processo judicial na data do trânsito em julgado da sentença que declarou a resilição do contrato, neste caso haverá acréscimo de juros de 1% ao mês em favor do comprador.
2) Atraso de Obra, possibilidades e consequências.
Agora se a construtora atrasar a entrega da obra, o comprador possui duas opções (i) a resolução do contrato ou (ii) indenização sem resolução do contrato.
2.1) Para contratos assinados após 28 de Dezembro de 2018:
- Opção 1, resolução do contrato:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Ao recebimento da multa contratual;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única, no prazo de 60 dias da resolução do contrato.
- Opção 2, indenização sem resolução do contrato:
- Indenização de 1% ao mês calculado sobre o valor total das parcelas pagas;
- Não há possibilidade de cumulação com a multa contratual;
2.2) Para contratos assinados antes de 28 de Dezembro 2018:
- Opção 1, resolução do contrato:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Ao recebimento da multa contratual ou indenização de 0,5% ao mês calculados sobre o valor atualizado do contrato.
- Opção 2, indenização sem resolução do contrato:
- Indenização de 0,5% ao mês calculado sobre o valor do contrato atualizado;
- Na ausência de fixação de multa contratual em desfavor do construtor poderá optar pela inversão da multa contratual fixada para o comprador em substituição da indenização de 0,5% ao mês;
3) Devolução de lote adquirido na planta.
Aos loteamentos urbanos, a Lei 13.786/2018 fixou critérios para os casos de atraso na entrega do loteamento e aos casos de desistência da aquisição pelo comprador, situações que serão exploradas a seguir:
3.1) Nos casos de atraso de obra pode o comprador optar pela resolução do contrato ou indenização:
- Opção 1, resolução contratual:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Multa contratual prevista em contrato;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única, com correção a contar do resolução do contrato.
- Opção 2, indenização:
- Indenização limitada a multada contratual prevista no contrato.
3.2) Nos casos de desistência do comprador, mesmo inadimplente:
- Restituição das parcelas pagas com as deduções abaixo:
- Retenção da multa contratual limitada 10% do valor atualizado do contrato;
- Pagar fruição indevida de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, penalidade devida apenas no caso de imissão da posse do lote pelo comprador.
- Desconto da comissão de corretagem do valor a restituir;
- Havendo a entrega do lote, deve o comprador pagar as despesas de condomínio, associativas e IPTU.
- Forma de devolução das parcelas:
- Pagamento em 12 (doze) parcelas, com início:
- Obras em andamento em até 180 após o prazo previsto para conclusão das obras;
- Obras concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
4) Despesas de condomínio e IPTU antes da entrega da obra, é ilegal!
Em qualquer das situação é ilegal a cobrança de IPTU ou despesa de Condomínio antes da (i) a conclusão das obras do empreendimento e (ii) imissão na posse pelos compradores.
Os tribunais de justiça de todo pais têm entendimento pela ilegalidade dessas cobranças com condenação das construtoras na restituição dos valores pagos a estes títulos aos compradores, a exemplo cola-se abaixo trecho de um julgado judicial sobre o tema:
APELAÇÃO. Ação condenatória. Compra e venda de lote. Atraso na entrega. Procedência para condenar a vendedora na cláusula penal e no ressarcimento de despesas condominiais e IPTU. Inconformismo das partes. RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. Dicção da Súmula nº 161, TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Condenação mantida. Pagamento de taxas condominiais e IPTU. Impossível imputar aos compradores despesas condominiais e IPTU antes da entrega do imóvel. Custos somente devidos pelos promitentes compradores após a imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos serviços prestados. Precedentes do A. STJ. Restituição devida. RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR Condenação da ré a indenizá-lo por lucros cessantes. Impossibilidade. Vedação de cumulação com a cláusula penal. Tese fixada pelo A. STJ, em sede de recurso especial repetitivo, com caráter vinculante (Tema 970). Atendimento ao preceptivo do Art. 927, inciso III, do CPC. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível 1006790-08.2017.8.26.0577; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/09/2020; Data de Registro: 14/09/2020
