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sábado, 10 de abril de 2021
Direito Imobiliário

Locações Comerciais. Reajuste anual bate recorde e supera a casa dos 23,14%, acumulado 2020. Contratos, revisão

24 Fev 2021 - 12h03Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Locações Comerciais. Reajuste anual bate recorde e supera a casa dos 23,14%, acumulado 2020. Contratos, revisão -

O IGP, índice de reajuste inflacionário adotado na maioria dos contratos locatícios, alcançou patamares expressivos de reajuste pela inflação superando a casa dos 20%, fato este que pegou todos os locatários empresários de surpresa. 

O aumento expressivo e inesperado do IGP ocorreu porque esse índice é impactado pelas variações das commodities, que são atrelas ao dólar, e no último ano houve forte variação do preço das commodities.

Para se ter ideia da discrepância, outros índices de reajuste monetário não chegaram à metade do IGP. Em indicadores como IPCA, a variação foi de 4,56%; IPCcom 5,63% e INPCcom 5,45%.

Neste momento a pergunta a se faz é unânime: cabe revisão do contrato de locação comercial?

E a resposta é positiva, porém deve-se levar em consideração caso a caso.

Em primeiro lugar, os contratos de locação não residenciais, ditos comerciais, são contratos empresariais e, por isso, asrevisões desses instrumentos são excepcionais.

Contudo, o Código Civil que tem aplicação subsidiária nessas relações contempla exceções que estão alinhadas ao momento atual pandêmico daCovid-19, trata-se da possibilidade de revisão contratual por eventos imprevisíveis e extraordinários previstos em leitura sistemática dos artigos 317 e 478 do Código Civil, que devem ser interpretados a sob a ótica da função social dos contratos, princípio da preservação dos contratos e clausulas gerais da boa-fé objetiva.

É inviável esgotar este debate tão rico neste canal, mas a essência da discussão pela possibilidade da revisão do índice IGP será tratada a seguir:

Quando no curso do cumprimento das obrigações contratuais sobrevém um evento imprevisível e extraordinário, que torna o cumprimento do contrato excessivamente oneroso para uma das partes, esta pode pedir a revisão judicial do contrato.

O objetivo da revisão é restaurar a base do negócio com o reequilíbrio das obrigações em molde similar à que havia na celebração do negócio.

Com isso, a declaração da pandemia em março de 2020 pela Organização Mundial da Saúde e o rápido alastramento do vírus Covid-19, obrigando o fechamento repentino do comércio não essencial,é um acontecimento sem precedentes, não por conta da declaração de pandemia, mas pelas severas medidas restritivas governamentais impostas para contenção do vírus covid-19.

A declaração da pandemia que inicialmente era uma crise sanitária tornou-se também econômica.

É claro que nem todos os setores foram afetados, a indústria farmacêutica, aplicativos de entrega, entre outros, tiveram exponencial crescimento.

Entre os inúmeros prejudicados, destacamos os lojistas “de rua” e os situados em shopping center.

Mas, diferente do que a maioria pensa, o fato imprevisível e extraordinário que dá base para a revisão não é a tão somente a situação de pandemia, mas a demonstração de queda da receita.

Portanto, para conseguir a revisão ou afastamento do IGP do aluguel deve o lojista demonstrar que o evento pandemia covid-19 provocou severa queda na sua receita ocasionada pelas medidas restritivas impostas pelo governo.

Para isso, por exemplo, basta pegar últimos DRE(s) (demonstrativos de resultados do exercícios) anteriores 3 ou 2 anos, e fazer a comparação com a receita do ano de 2020, indicando as despesas operacionais com locação representou por exemplo, em 2018, 2019 a média de X% da receita, e em 2020 representou X+Y% da receita.

Em relação aos lojistas situados em shopping center que possuem apuração do aluguel de forma diferenciada, em muitos casos os shoppings tomam como base o Custo Total de Ocupação (CTO) que varia de 10 a 15% do DRE do locatário, deve-se comprovar elevação do CTO para índices imprevisíveis e extraordinários que pode inviabilizar a operação se for aplicado o IGP.

Logo, a análise jurídica do problema não se limita ao conhecimento técnico da Lei, vai além, exige conhecimento sobre negócios.

Por fim, objetivo do presente artigo não é provocar excesso de litígios judiciais, pelo contrário, é trazer informações e subsídios mínimos para facilitar uma negociação adequada entre locadores de locatários.

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