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segunda, 21 de junho de 2021
Direito Imobiliário

A Usucapião como forma de regularizar imóveis irregulares e a propriedade

28 Jan 2021 - 09h00Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
A Usucapião como forma de regularizar imóveis irregulares e a propriedade -

Muitos já escutaram a expressão usucapião e sabem um pouco de como funciona este importante instituto jurídico.

A usucapião é a forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse qualificada somada ao lapso temporal exigidos em Lei.

A posse pode ser adquirida pelo próprio possuidor ou simplesmente de terceiros, isso mesmo, é possível comprar os direitos possessórios de outras pessoas viabilizando que o comprador destes direitos ingresse com a usucapião em nome próprio. Atenção maior na compra do direitos possessórios quando se tratar de usucapião especial rural e especial urbana, pois, algumas condições especiais do usucapiente (pessoa que pede a declaração da usucapião) devem ser observadas, como por exemplo, tornar a terra produtiva para seu trabalho e estabelecer moradia própria.

Além disso a usucapião, vai muito além da simples aquisição de imóvel por decurso de tempo, serve também pararegularizar imóveis irregulares, ou seja, aqueles que por algum impedimento legal não possuem a documentação em conformidade e que por isso não conseguem o tão importante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Regularização de Imóveis via Usucapião

A usucapião, como muitos conhecem, reflete o modo de aquisição originário da propriedade com certos atributos possessórios que a Lei exige somado ao lapso temporal.

Porém, os efeitos da usucapião, que funcionam como verdadeiro remédio nas aquisições de imóveis irregulares, são pouco discutidos. A exemplo, os lotes urbanos ou rurais irregulares, imóveis que não obedeceram alguma forma legal para sua formalização, prédios que não possuem matrículas individualizadas de cada apartamento, terrenos em desconformidade com o plano diretor da cidade. Situações estas que, por vezes, inviabilizam negócios ou até mesmo expõem o comprador a riscos. E é exatamente diante dessas situações que a usucapião funciona como um modo de sanar esses problemas.

Outra grande vantagem da usucapião é que ela extingue todo o passado do imóvel inaugurando uma nova cadeia dominial, em outras palavras, o imóvel ganha vida nova sem passado, se desprendendo de qualquer relação anterior e não sujeito a qualquer discussão por fatos pretéritos, isso decorre do fato da usucapião ser modo originário de aquisição da propriedade.

Deste modo, por via reflexa, a usucapião acaba derrubando algumas dívidas que recaíram no passado sobre o imóvel, existem, exceções como dívidas de IPTU e despesas de condomínio.

A grande vantagem na aquisição de imóveis usucapidos ou de aquisição de direitos que viabilizam o exercício da usucapião é o baixo risco da aquisição.

Assim, a usucapião não é somente modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, é também modo de regularizar imóveis irregulares tendo deste modo acesso ao Registro Imobiliário.

As espécies de usucapião são várias, e o procedimento de usucapião com menor prazo é a da modalidade de Usucapião Familiar, cujo prazo de posse exigida é de 2 anos, por outro lado, o maior tempo possessório é o da Usucapião Extraordinária, com prazo de 15 anos.

Julgados judiciais relacionados:

Apelação – Ação de Usucapião – Imóvel situado em área de preservação ambiental que não impede a prescrição aquisitiva – Irregularidade do loteamento em que se situa o imóvel não caracteriza impossibilidade jurídica do pedido a sustentar decreto de inépcia da inicial – Irregularidade meramente administrativa – Inexistência de óbice para a apreciação da ação pelo seu mérito – Provas pericial e testemunhal que, ademais, comprovam a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel nos termos da Lei – Honorários bem arbitrados – Aplicação do princípio da sucumbência, tendo em vista a resistência ofertada pela Ré – Recurso improvido.(TJ-SP - AC: 10005130920138260579 SP 1000513-09.2013.8.26.0579, Relator: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 19/01/2021, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/01/2021)

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Não se considera a regularidade do condomínio como requisito para a usucapião, ou seja, a regularidade do imóvel não é obstáculo para o reconhecimento da pretensão aquisitiva, uma vez demonstrada a posse ininterrupta e sem oposição, pelo período determinado em lei. Usucapião que, por ser forma originária de aquisição da propriedade, não se sujeita à existência de prévio registro. Sentença cassada. RECURSO PROVIDO, com determinação.” (Ap n. 0007796-52.2012.8.26.0477, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ANA MARIA BALDY, j. em 11/06/2020).

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