A tributação que encarece o aluguel e a compra do imóvel

A reforma tributária, ao ampliar a incidência sobre locação e compra e venda de imóveis, sinaliza um movimento que vai na contramão da urgência brasileira: reduzir o custo da moradia, estimular investimento interno e ampliar oferta habitacional. O problema não é trivial. Quando se encarece a operação imobiliária, encarece-se a vida urbana, piora-se a capacidade de poupança das famílias e compromete-se uma cadeia produtiva com alto poder de multiplicação de emprego e renda.

Os números de aumento — ainda que dependentes da regulamentação — são muito significativos.

Para a pessoa física, a locação, que hoje é tributada pelo IRPF até 27,5%, passa a carregar também uma nova incidência, de CBS/IBS. Isto eleva a carga total de 27,5% para 35,45%. Trata-se de um salto de 7,95 pontos percentuais, que não é detalhe: altera a rentabilidade esperada e muda decisões de investimento, sobretudo para quem tem poucos imóveis e depende da renda mensal.

Na compra e venda por pessoa física, o aumento sugerido é ainda mais agressivo: de 15% para 28,25% (somando CBS/IBS 13,25% ao imposto de renda sobre ganho de capital). É praticamente uma duplicação da carga. Em termos econômicos, isso funciona como elevação do custo e do “pedágio” sobre o giro de capital. O resultado previsível é menos liquidez, menos operações e maior distância entre preço pedido e preço efetivo. É assim que mercados travam: não por falta de demanda abstrata, mas por perda de viabilidade concreta no ponto de encontro entre comprador e vendedor.

Esses efeitos atingem diretamente um traço estrutural da urbanização brasileira: pessoas físicas construindo para vender ou alugar. Esse arranjo sempre foi um mecanismo comum de construção das cidades — capilar, incremental, muitas vezes familiar. Não é apenas “atividade econômica”; é parte do modo como o país aumentou estoque habitacional, reformou imóveis e gerou renda local. Ao elevar a tributação sobre essas operações, o governo reduz o incentivo à oferta, sobretudo nas faixas de mercado onde a margem é apertada. Menos oferta, no mundo real, significa aluguel mais caro e acesso mais difícil à casa própria.

A locação ainda cumpre uma função social frequentemente omitida no debate: ela atua como complemento de aposentadoria, em um país onde muitos idosos são mal atendidos pela previdência oficial. Quando se reduz o retorno do aluguel com maior tributação, pune-se a poupança de longo prazo, empurra-se o pequeno investidor para fora do mercado e, por consequência, pressiona-se o próprio Estado — que acaba arcando com demandas sociais ampliadas.

No universo empresarial, a elevação também é relevante. Para pessoa jurídica no lucro presumido, a locação sai de uma carga indicada de 14,53%

para 18,83%. Na compra e venda, o salto é mais contundente: de 6,73% para 16,33%. São variações que comprimem a taxa de retorno e encarecem o custo do empreendimento. Isso reduz lançamentos, encarece financiamentos, e repercute sobre uma cadeia que sustenta emprego: engenharia, arquitetura, materiais, logística, serviços, manutenção e comércio.

Esse choque ocorre num país com déficit habitacional na casa de 5,9 a 5,97 milhões de moradias (2023), conforme a Fundação João Pinheiro, e com um setor de construção que tem grande peso macroeconômico: em 2024, o PIB da construção ficou em torno de R$ 359,523 bilhões, aproximadamente 4,3% do PIB, segundo números divulgados a partir do IBGE (CBIC). Encarecer moradia nesse contexto não é só “arrecadar”; é agravar um problema estrutural e pressionar ainda mais um orçamento já tensionado por desequilíbrios fiscais.

A reforma tributária deveria buscar simplificação e eficiência sem destruir incentivos produtivos. Mas, ao encarecer fortemente locação e compra e venda, ela se mostra perigosa para a economia e para o bem-estar da população. Quando o Estado escolhe tributar pesadamente um dos pilares da poupança e do investimento interno, ele não corrige distorções: ele sabota uma base de crescimento.

Doutor em Economia por Harvard, Marcos Cintra é atualmente professor titular da Fundação Getúlio Vargas.

Foi Vereador, Deputado Federal, Secretário Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia, Presidente da Financiadora de Estudos e Projetos (FINEP), Secretário do Planejamento do Município de São Paulo, Secretário de Finanças do Município de São Bernardo do Campo, Secretário do Desenvolvimento Econômico e Trabalho do Município de São Paulo e Subsecretário de Ciência, Tecnologia e Inovação do Estado de São Paulo.