Imóvel sem escritura? Descubra como a usucapião pode resolver

Transforme posse em propriedade e regularize seu terreno ou casa com segurança jurídica

Você mora há anos em um imóvel, paga impostos, cuida da manutenção, mas ainda não tem escritura em seu nome? Essa situação é mais comum do que se imagina e gera insegurança para milhares de famílias brasileiras. A boa notícia é que existe uma solução legal e acessível: a usucapião, instituto previsto no Código Civil e reconhecido pelos tribunais, que permite transformar a posse em propriedade definitiva.

A usucapião é um direito social que garante cidadania, valoriza o patrimônio e traz segurança jurídica. Com ela, é possível regularizar terrenos, casas e até imóveis herdados sem registro. Seja pela via judicial ou direto no cartório, a usucapião pode ser o caminho para resolver um problema que muitos acreditam não ter saída.

O que é a Usucapião e qual sua finalidade social

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, ou seja, o direito nasce com o possuidor, independentemente de contrato ou escritura anterior. O fundamento principal é a função social da propriedade: imóveis abandonados, sem uso ou sem destinação social, podem ser transferidos para quem de fato os ocupa, utiliza e cuida.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já deixou claro: “a usucapião está vinculada à função social da propriedade, pois reconhece a prevalência da posse adequadamente exercida sobre a propriedade desprovida de utilidade social” (REsp 1.818.564). Em outras palavras, quem dá destino ao imóvel e cumpre sua função social merece a titularidade.

Principais modalidades de usucapião

A depender da situação do imóvel e do possuidor, a lei prevê diferentes hipóteses:

Usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil): exige 15 anos de posse contínua, pacífica e sem oposição. O prazo pode cair para 10 anos se o ocupante tiver feito obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC): prazo de 10 anos, desde que haja justo título e boa-fé. Normalmente usada em situações em que houve contrato incompleto ou irregular.

Usucapião especial urbana (art. 183 da CF e art. 1.240 do CC): permite regularizar área de até 250 m² utilizada para moradia própria ou da família, após 5 anos de posse mansa e pacífica, desde que o possuidor não tenha outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião coletiva (Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001): usada em ocupações coletivas em áreas urbanas consolidadas.

Quais provas são necessárias

O interessado deve comprovar o chamado animus domini, isto é, a intenção de ser dono. Entre os principais elementos de prova estão:

-pagamento de impostos como IPTU e taxas municipais;

-construção de muros, cercas, poços ou benfeitorias que demonstrem cuidado com o imóvel;

-registros fotográficos ao longo dos anos;

-notas fiscais de materiais de construção e recibos de mão de obra;

-testemunhas (especialmente vizinhos) que atestem a posse contínua, pública e pacífica.

O STJ já destacou que até mesmo a limpeza e manutenção periódica do terreno podem contar como prova do uso e da intenção de dono (TJRS – Apelação Cível nº 70078461522).

Jurisprudência atualizada do STJ: o que já foi decidido

A interpretação dos tribunais tem ampliado a proteção ao possuidor de boa-fé. Veja alguns exemplos recentes do STJ:

Prazo pode ser completado durante o processo: mesmo que o tempo de posse ainda não tenha atingido o mínimo no início da ação, é possível reconhecer a usucapião se o prazo se completar durante o processo (REsp 1.361.226).

Metade do imóvel não impede a usucapião: possuir metade do bem não barra a aquisição da outra parte pela via da usucapião, desde que a posse seja exclusiva e com ânimo de dono (REsp 1.909.276).

Área menor que o módulo urbano municipal também pode ser usucapida: a Segunda Seção firmou que a usucapião extraordinária não pode ser negada só porque a área é inferior ao módulo mínimo previsto em lei municipal (Tema 985/STJ).

Moradia com comércio é permitida: usar o imóvel ao mesmo tempo para morar e para atividade comercial de subsistência não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana (REsp 1.777.404).

Imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não podem ser usucapidos: por serem considerados bens públicos, destinados à política habitacional, são insuscetíveis de usucapião (REsp 1.874.632).

Por que regularizar seu imóvel pela usucapião?

Segurança jurídica: evita disputas futuras e invasões.

Valorização patrimonial: imóvel regularizado pode ser vendido, financiado e transmitido por herança.

Cidadania: garante endereço legal e acesso a serviços públicos.

Função social: contribui para o ordenamento urbano e o combate a imóveis abandonados.

Conclusão

A usucapião é muito mais que uma possibilidade jurídica: é uma ferramenta de inclusão social e de efetivação da cidadania. Se você ocupa um imóvel há anos, cuida dele e exerce a posse como dono, pode ter o direito de regularizá-lo.

Importante destacar que cada caso deve será analisado individualmente. Por isso, buscar orientação jurídica especializada e confiável é fundamental para verificar se já estão presentes os requisitos legais e reunir a documentação adequada.

Se você ou alguém que conhece mora em imóvel sem escritura, compartilhe esta informação. O direito pode estar ao seu alcance — e a regularização pode transformar sua vida e de sua família.

Dr. Alex Padua

Advogado
OAB/SP 177.155