Carloslazzarini - No primeiro trimestre de cada ano ocorre a maioria das assembleias condominiais no Brasil, porém, o quórum de aprovação das matérias sempre gera muita discussão e dúvidapor parte dos condôminos, administradoras de condomínios e até mesmo síndicos, que é a diferença dos quóruns simples versus especial ou qualificado. Essas dúvidas por vezes desaguam no Judiciário, processos de condôminos pleiteando à anulação da assembleia condominial por desrespeitar preceito Legal.
Sem delongas, a diferença elementar é que a verificação do quórum simples para aprovação das matérias basta a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia. Por exemplo: condomínio com 15 (quinze) unidades autônomas com votos iguais (peso 1) representam o total de 15 (quinze) votos, caso, na assembleia compareça apenas 5 (cinco) condôminos que totalizam (cinco) votos, para matéria que não exigir quórum especial ou qualificado vence ou é aprovada a matéria /proposta que reunir mais da metade dos votos no exemplo, se forem 2 propostas vence aquela que reunir 3. Não se computa as abstenções, caso, dos 5 presentes existir 2 abstenções vence a proposta que reunir 2 votos.
As matérias de quóruns simples = maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia, normalmente são aqueles que se referem a temas operacionais e gestão do condomínio: eleição de síndico, aprovação de contas, aumento da despesa condominial entre outras fixadas pela Lei.
Encerrando o tema de quóruns simples, pode a convenção de condomínio prever quórum diferenciado desde que não seja inferior ao previsto na Lei ou seja, maioria simples é de no mínimo mais de 50% dos presentes na assembleia.
Já o quórum especial ou qualificado a verificação do quórum para aprovação das matérias que exigir quórum qualificado é pela maioria dos votos dos condôminos, portanto, exige amplo apoio para aprovação das matérias que regula, pois, leva em conta a maioria dos condôminos que compõem o condomínioe não à totalidade dos votos presentes em assembleia como corre no quórum simples. Por exemplo: condomínio com 15 (quinze) unidades autônomas com votos iguais (peso 1) representam o total de 15 (quinze) votos, caso, na assembleia compareça apenas 5 (cinco) condôminos que totalizam (cinco) votos, se a matéria colocada em votação exigir quórum qualificado de 2/3, não poderá seguir adiante a assembleia, pois, exige-se 2/3 da totalidade dos condôminos (15) que no caso, 2/3 de 15 = 10 (dez) votos.
Os quóruns especiais ou qualificados a Lei (Código Civil) prevê suas espécies são eles:
(1)Unanimidade dos Condôminos: Depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, art. 1.351 do Código Civil, parte final:
(a) mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária - art. 1.351 do Código Civil, parte final.
(b) construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício destinado a conter novas unidades imobiliárias – art. 1.343 do Código Civil.
(2)Três Quartos dos Votos dos Condôminos: Depende de 3/4 (três quartos) dos votos dos condôminos, exceto o voto do infrator, a aplicação de multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial, independentemente da sua natureza – artigo 1.337 do Código Civil.
(3) Dois Terços dos Votos dos Condôminos: Depende de aprovação de (2/3) dois terços do total de votos dos condôminos: a) alteração da convenção (art. 1.351 do Código Civil); b) a realização de obras voluptuárias (regra para compreensão: quanto maior a desnecessidade da obra maior a chance de ser qualificada como obra voluptuária – art. 1.342 do Código Civil;c) a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização (CC, art. 1.342);d) a aplicação de multa pelos deveres estabelecidos nos incisos II ao IV do art. 1.336 do CC.
(4) Maioria Absoluta dos votos dos Condôminos: Maioria Absoluta é composta por mais da METADE da TOTALIDADE dos votos das unidades condominiais que compõem o condomínio; a) a realização de obras úteis (CC, 1.341, II);b) destituição do síndico (CC, 1.349); c) extinção ou reconstrução do edifício (CC, 1.357).
