O regime de patrimônio de afetação previsto na Lei 4591/64 artigo 31-A e seguintes, é muito vantajoso aos construtores de prédios que disponibilizam unidades a venda para o público em geral e aos compradores destas unidades imobiliárias (apartamentos).
Normalmente quando uma incorporação (prédio em construção) não conta com a afetação do patrimônio da Lei 4591/64, toda e qualquer dívida o incorporador ou do grupo econômico do incorporador pode recair sobre o empreendimento em construção, inclusive sobre as receitas auferidas com as vendas para conclusão das obras.
Quando o incorporador submete a incorporação imobiliária ao regime de afetação, confere uma excelente proteção patrimonial ao empreendimento em desenvolvimento e especialmente aos compradores das unidades, pois, por este regime o acervo patrimonial que compõe uma incorporação imobiliária, não é atingido por obrigações e dívidas do incorporador que não seja oriundas da própria da incorporação em construção.
O patrimônio de afetação é a blindagem acervo patrimonial que compõe uma incorporação imobiliária: terreno, acessões (construções), receitas provenientes das vendas, obrigações vinculadas ao negócio, bem como os respectivos encargos fiscais, trabalhistas e previdenciários etc. – é suscetível de afetação, pela qual esse conjunto de direitos e obrigações fique segregado do patrimônio do incorporador tendo a exclusiva finalidade de conclusão da obra e entrega da unidades aos adquirentes. Disso resulta que o Empreendimento em construção só responde pelas suas próprias dívidas e obrigações e não as dívidas e obrigações da empresa incorporadora.
A afetação da incorporação é de instituição facultativa pelo incorporador, por meio de simples requerimento ao oficial de registro de imóveis ou feito em conjunto com registro do memorial da incorporação. A afetação pode ser instituída até antes da conclusão das obras. E extingue-se pela consecução de sua finalidade – conclusão da obra.
Outra grande vantagem em se adotar o regime de patrimônio de afetação é a possibilidade do incorporador adotar o regime especial de tributação – RET por esse regime o incorporador pagará uma alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida que compreende os seguintes tributos: (i) IRPJ – Imposto de Renda das Pessoas Jurídica; (ii) PIS/PASEP – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público; (iii) CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido e Contribuição Para Financiamento da Seguridade Social; iv) PIS e v)COFINS.
