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sexta, 16 de abril de 2021
Direito Imobiliário

Locação Imobiliária: Devolução do imóvel locado por problemas estruturais

07 Abr 2021 - 15h27Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Locação Imobiliária: Devolução do imóvel locado por problemas estruturais -

A locação de imóvel como todos sabem demanda um esforço pela busca do imóvel ideal, imobiliária idônea e preço dentro orçamento.

Após longa e exaustiva pesquisa o locatário (pessoa que aluga um imóvel) decide locar determinado imóvel, normalmente os imóveis residenciais pelo prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses e comerciais superior a 12 (doze) meses.

Por praxe do mercado imobiliário os contratos estipulam que, se o locatário devolver o imóvel antes do prazo ajustado deve pagar uma multa contratual.

Essa multa contratual deve ser proporcional ao tempo que faltar para o cumprimento do prazo ajustado. A proporcionalidade da multa é regra prevista na Lei de locações de imóveis urbanos n° 8.245/91 em seu artigo

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”

Essa regra da proporcionalidade da multa não pode ser afasta pelo contrato, com exceção das locações sob encomenda com construção ou substancial reforma em imóveis não residenciais como previsto no artigo 54-A da Lei 8.245/91.

Ocorre que, por muitas vezes passados alguns meses de ocupação do imóvel pelo locatário o imóvel começa a apresentar problemas estruturais, como: infiltrações, trincas, problemas elétricos, problemas hidráulicos entre outros.

Nesses casos o locatário tem sua expectativa totalmente frustrada impossibilidade o pleno exercício da posse do imóvel seja para moradia ou para uso comercial.

Nos casos em que o proprietário é idôneo propõe uma medida conciliatória para solução do problema, porém, nem sempre isso acontece.

Além do transtorno causado pelos problemas estruturais o locatário se vê na obrigação de pagar uma multa contratual pela devolução antecipada do imóvel.

Mas, saiba que nesses casos a multa não é devida, pois, o locador tem o DEVER de entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e habitualidade que se destina é o que diz a Lei 8.245/91:

Art. 22: O locador é obrigado a:I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”

E ainda, responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação nos termos do inciso IV do artigo 22 da Lei 8.245/91.

Não se engane quanto a redação do inciso IV “responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”

Pois, os vícios podem ser ocultos, isto é, existem antes da locação, porém, só aparecem após algum tempo, normalmente após o uso do imóvel e seus sistemas (elétricos, hidráulicos e etc..)

É claro que, desse dever imposto ao locador decorre outro dever, mas, ao LOCATÁRIO, o dever de informação, quer dizer, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, conforme prevê o artigo 23, inciso IV da Lei 8.245/91.

Por fim, se o locatário tinha conhecimento dos vícios quando da celebração do contrato não terá direito a garantia prevista artigo 22 da Lei 8.245/91, por isso, a importância de uma cautelosa vistoria inicial do imóvel.

Não sendo o caso de conhecimento prévio do locatário ao tempo da locação, tendo levado imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba e não tendo locador solucionado o problema, o locatário, pode resolver “rescindir” o contrato judicialmente, caso o locador não consinta com a rescisão. E reaver as perdas e danos decorrentes.

Não pode o locatário sem concordância do locador reter os valores a título de aluguel para solução dos vícios, caso, não tenha acordo somente com a chancela judicial é possível essa retenção ou compensação.

Segue abaixo uma decisão judicial no mesmo sentido deste artigo:

Apelação. Locação de bem imóvel. Ação de indenização por perdas e danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da imobiliária. Documentos juntados pelos proprietários que comprovam a existência de problemas estruturais no imóvel que causaram vazamentos internos. Depoimento das testemunhas que constataram o problema e efetuaram os reparos que demonstram que os problemas não eram visíveis, sendo necessária a quebra de piso e azulejos para sua localização e troca da rede de água. Faturas elevadas de consumo decorrentes de vazamento interno. Saída antecipada dos inquilinos justificável. Rescisão por culpa dos proprietários devido as condições do imóvel. Reclamações sobre o imóvel desde a primeira inquilina, que também confirma problema com existência de morcegos. Ausência de laudo de vistoria na entrega de chaves que não causou prejuízo, não havendo reclamação sobre a conservação do imóvel pelos últimos inquilinos. Descabia a imobiliária efetuar cobrança dos inquilinos em relação a multa contratual e faturas de consumo devido ao problema de vazamento interno do imóvel. Imobiliária que não é responsável pelo conserto e pagamento das faturas de água. E-mail enviado que não tem o significado pretendido pelos proprietários e no qual informa ciência de sua procuradora sobre os fatos. Não configurada falha na prestação de serviços da imobiliária. Sentença reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PROVIDO.  (TJSP;  Apelação Cível 1009804-87.2017.8.26.0451; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2021; Data de Registro: 27/02/2021)

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