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sexta, 16 de abril de 2021
Direito Imobiliário

Locação de imóvel: vistoria final ou de saída do imóvel, limites ao dever de reparar “reformar” o imóvel

06 Abr 2021 - 14h36Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Locação de imóvel: vistoria final ou de saída do imóvel, limites ao dever de reparar “reformar” o imóvel -

Como deve ser feita a vistoria de saída?

Ausência de vistoria final de saída, consequências.

Reparos, clausula contratual que estipula “devolução com pintura nova”.

Dúvida comum aos locatários de imóveis urbanos é na entrega do imóvel quando o proprietário faz um série de exigências para receber o imóvel, as mais comum é: Pintar todo o imóvel internamente e externamente, entre outras exigências.

É de extrema importância que o locatário fique atento a vistoria inicial, pois, é neste momento que é constatado o estado em que o imóvel é entregue o locatário servindo como parâmetro na devolução. Assim, deve o locatário fazer minuciosa análise e acompanhar a vistoria, testar os equipamentos, como janelas, maçanetas, armários, pintura, trincas, manchas, etc.. Havendo discordância, deve manifestar expressamente por escrito sua discordância com a vistoria inicial.

Mas, antes de prosseguirmos é essencial que a vistoria inicial e de saída seja realizada bilateralmente, isto é, seja produzida em conjunto pelo locatário e locador. Aquela vistoria feita unilateralmente pelo proprietário ou administradora do imóvel sem a concordância ou presença do locatário não é válida.  Interpretação que decorre da Lei de Locações de Imóveis urbanos, Lei 8245/91 no artigo 23, incisos III e IX.

É de bom tom lembrar que, os agendamentos prévios são indispensáveis caso o locatário não possa comparecer deve informar o locador, sob pena, de responder por sua omissão, no caso, ter como válida a vistoria unilateral produzida pelo locador.

Considerando o momento atual do COVID-19, pode ser que locatário ou representantes do locador fiquem impossibilitados comparecerna data combinada da vistoria inicial ou final, neste caso, uma solução é o locador realizar a vistoria e encaminhar ao locatário para que ele possa se manifestar em prazo razoável, normalmente 10 dias é o suficiente aos imóveis residenciais. Aos imóveis comerciais a depender área m2, recomenda-se um prazo maior. 

Essa concessão de prazo para manifestação serve para afastar à alegação de vistoria unilateral e má-fé por parte do locador ou seus representantes legais.

Vale lembrar que, a Lei de Locações confere o benefício ao locatário de restituir o imóvel locado no estado em que recebeu, porém, não é obrigado a restituir ou repor as deteriorações do uso normal.

Veja:  Art. 23. O locatário é obrigado a: III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Logo, o proprietário só pode exigir reparos decorrentes do uso irregular do imóvel devendo comprovar. Situação comum são os danos causados por animais de estimação nas paredes, trincas ocasionadas por excesso de peso nas estruturas, etc..

Quanto a pintura, não havendo uso irregular das paredes, mas, mero desgaste de natural da tinta, a simples exposição ao clima desbota a pintura, não deve o locatário repor. De igual modo o uso normal do imóvel como colocação de imóveis, não são casos de reposição de pintura nova pelo locatário.

Deve o locador comprovar que os danos decorreram de uso anormal do imóvel.

Por fim, vale lembrar que nos termos do artigo 45 da Lei 8245/91 é nula de pleno direito a clausula contratual que prevê a obrigação do locatário pintar o imóvel, antes de devolvê-lo.

Neste sentido:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Art. 23. O locatário é obrigado a: III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

A exemplo uma decisão judicial neste sentido: “1. Locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel e, em face de preceito de natureza cogente, nula de pleno direito é cláusula contratual que imponha ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova. 2. Ausente descrição e ausente demonstração dos danos ao imóvel locado, e o período de trinta meses da locação não sugere senão o desgaste natural, mantém-se o decreto de improcedência da demanda indenizatória promovida contra fiadores da locação. 3. Honorários contratuais de advogado não integram a reparação civil. (TJ-SP - AC: 10112408120198260008 SP 1011240-81.2019.8.26.0008, Relator: Celso Pimentel, Data de Julgamento: 12/03/2021, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2021)

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