O Colégio Recursal da Comarca de São Carlos confirmou novamente decisão de primeiro grau que anulou a cláusula abusiva de contrato de compra e venda de bem imóvel localizado em condomínio fechado, que obrigava o comprador a pagar o IPTU incidente sobre o imóvel desde a assinatura deste contrato.
A cláusula abusiva havia sido originalmente anulada em razão da ausência de posse dos compradores que não poderiam utilizar o imóvel de qualquer maneira antes da entrega da infraestrutura, configurando, desta forma, desvantagem excessiva para os compradores do Condomínio Damha e Vilage 4 mas a decisão se aplica para qualquer empreendimento onde o comprador esteja pagando IPTU sem a efetiva entrega do imóvel.
Por sua vez, o MM juiz de direito Caio Cesar Melluso, relator do recurso da empreendedora Damha IV que tentava reverter a sentença, afirmou em seu voto que: “(...) Ao contrário do alegado (...), o próprio contrato firmado pelas partes prevê, em sua cláusula 4.1.1., que a transferência da posse do imóvel sucederá a conclusão das obras de infraestrutura do condomínio, e mesmo assim em caráter precário. Nesse sentido, não obstante seja incontroverso nos autos a celebração de contrato entre as partes, as cláusulas contratuais não podem ser interpretadas de forma extensiva e contrária aos interesses da parte autora, consumidora”.
No caso, a controvérsia é analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe sobre a invalidade de cláusulas contratuais excessivamente onerosas em desfavor do comprador/consumidor, especialmente nos casos que tratam de contratos de adesão, ou seja, aqueles em que o signatário não tem qualquer oportunidade de discutir o seu conteúdo, optando apenas por aderir ou não às disposições que lhe são apresentadas.
O julgado continua afirmando que: “a estipulação de cláusula contratual que imponha ao adquirente a obrigação de arcar com tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel desde sua assinatura, e não da efetiva posse, é efetivamente abusiva e deve ser afastada, pois evidentemente estabelece desvantagem desproporcional para o consumidor, ao obrigá-lo a assumir despesa pela unidade sem que pudesse, efetivamente, dela usufruir”.
O entendimento do Colégio Recursal de São Carlos reafirma o posicionamento dos tribunais pátrios, no sentido de que somente a posse direta de bem imóvel é capaz de gerar a obrigação do comprador de arcar com estas despesas.
A consequência direta da manutenção da anulação desta cláusula abusiva é que o comprador tem o direito de exigir da empreendedora a indenização do que indevidamente pagou a título de IPTU, bem como transfira esta obrigação para a própria empreendedora até o momento da conclusão das obras de infraestrutura do local.
Segundo o advogado Caio Martinelli do Fauvel e Moraes Sociedade de Advogados, o consumidor/comprador deve ficar atento contra eventuais abusividades praticadas por empreendedoras que fazem o lançamento de unidades em condomínios, sabendo que o Poder Judiciário poderá ser acionado para evitar prejuízos como a exigência de pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel.
(*) O autor é advogado, sócio do Escritório Fauvel e Moraes Sociedade de Advogados, Especialista em Direito Tributário pela Unisul, Pós Graduado em Direito Penal Econômico pela Universidade de Coimbra, MBA em Gestão de Tributos pela Unicep, Presidente da Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP, Consultor da Comissão de Tributário da OAB/SP, Consultor da Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/DF.
Esta coluna é uma peça de opinião e não necessariamente reflete a opinião do São Carlos Agora sobre o assunto.
