No momento de formar uma família ninguém pensa em separação, certo? Além disso, muitas vezes,o casamento também não está na lista de prioridadesde uma parcela considerável dos casais, mas isso não impede a formação de uma família. Por isso, hoje em dia é cada vez mais comum ouvir que um casal vive em união estável.
A união estável é uma forma de reconhecimento da entidade familiar, onde o casal possui convivência pública, contínua e duradoura estabelecida com o objetivo de constituir família. Portanto, um casal pode escolher apenas morar junto,formar uma família, com ou sem filhos, e ter os seus direitos garantidos, mesmo sem o casamento “no papel”.
Um detalhe importante:a união estável não precisa ser necessariamente reconhecida em cartório para ter validade jurídica
Nesse sentido, a decisão de formar uma famíliasurge com um grande problema: a escolha de um lugar para morar. Essa é, talvez, a primeira decisão de maior custo financeirodo casal, uma vez que a compra de um imóvel envolve muito planejamento e grandes despesas.
O impasse de escolher um lugar para morar gera uma situação comum no âmbito das famílias brasileiras, em que o casal constrói uma casa no terreno de propriedade de terceiros, normalmente pais ou familiares do marido ou esposa, e, passado um tempo, com o fim da relação conjugal, começa a discussão sobre a divisão do bem.
No inicio, o que parece uma ótima solução pode se tornar motivo de muito desgaste emocional. Vejamos alguns questionamentos frequentes:
- É possível vender um imóvel construído em terreno de terceiros?
- Quando a relação conjugal termina o que acontece com o imóvel?
- Seu marido/esposa diz que você não tem direitos porque a casa foi construída no terreno dos pais dele ou dela?
- Os sogros não aceitam a qualquer tipo de divisão argumentando que a casa está no terreno deles?
SOBRE A CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO:
Terreno alheio ou de terceiros é aquele que não lhe pertence. Ou seja, você não comprou e não possui nenhum documento que possa provar que aquela área é de sua propriedade.
Então, se você decide construir uma casaem um terreno que não é seu, e essa construção foi realizada com o consentimento do dono do terreno, a Lei diz que você tem o direito de receber apenas uma indenizaçãopela construção.
Veja: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”
Nesse caso, você não terá direito de ficar com a casa– que passa a fazer parte do patrimônio do dono do terreno –, mas deve ser recompensado de alguma forma por essa construção.
A exceção ocorre quando o valor da construção é consideravelmente superiorao valor do próprio terreno, então,você podeadquirir direito ao terreno, casopague uma indenização ao proprietário. Se não houver acordo sobre a indenizaçãoo juiz quem vai determinar esse valor.
Sou casado/tenho união estável, como fica a divisão da casa?
No contexto da união estável, onde a maioria das pessoas não se preocupam em estabelecer o regime de bens, a Lei determina que esse será o de comunhão parcial.
Isso significa que se você e seu companheiro não fizeram nenhum contrato sobre a divisão des bens em caso de separação, entende-se que os bens adquiridos durante a relação serão partilhadosde maneira igual. As mesmas regras funcionam para os casamentos que optaram pela regra da comunhão parcial ou universal de bens.
Assim, ainda que a casa esteja edificada em terreno de terceiros (sogro/sogra, por exemplo), a partilha do direito ao imóvelpode entrar na divisão dos bens do casal, mesmo que não seja possível realizar a divisão do imóvel, o qual, como já tratamos, pertence ao dono do terreno.
Quem deve pagar essa indenização, meu ex-companheiro ou os donos do terreno?
A indenização sobre o valor da construção deve ser pleiteada contra os donos do terreno, nesse caso, os sogros. De acordo com STJ – Superior Tribunal de Justiça, esse pedido precisa ser discutido em uma ação autônoma, que não se associa a discussão sobre a divisão de bens do casal.
Além disso, com entendimento pacificado nos tribunais, se aplica por analogia o disposto no art. 1.222 do Código Civil, determinandoque a indenização deve ser feita sobre o “valor atual” do imóvel, no estado em se encontra no momento da devolução.
E no caso de construção em terreno alheio sem o seu consentimento do proprietário do terreno?
A construção um imóvel sem a permissão do proprietário do terreno, pode configurar a má-fé de quem construiu. Cuidado!Nesse caso, o imóvel, que já faz parte do direito de propriedade do dono do terreno, não é indenizável, e você perde tudo o que investiu na construção.
A única forma de ressarcimento seria comprovando a realização de benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas indispensáveis a própria manutenção do terreno nos termos do artigo 1.220 do Código Civil
