Um dos problemas mais recorrentes na vida condominial são as discussões sobre reformas e alterações arquitetônicas promovidas pelos condôminos de unidades imobiliárias autônomas.
Os condomínios edilícios são estruturados na forma da Lei. 4591/64, artigos 1º ao 21 e pelo Código Civil artigos 1.331 a 1.358-U.
Cabe uma observação ao leitor que, ao interpretar as normas que regulamentam o condomínio edilício, deve ter cuidado: o Código Civil derrogou alguns dispositivos da Lei 4591/64 nas matérias conflitantes entre a referida Lei e os artigos 1.331 a 1.358-U. Nesses casos deve-se aplicar as regras previstas no Código Civil.
A propriedade imobiliária na estrutura de Condomínio Edilício encontra limitações ao direito de propriedade, dentre as quais vamos nos ater as alterações construtivas, arquitetônicas e finalidades.
Os problemas mais recorrentes estão nas limitações ao direito do condômino alterar ou modificar seu imóvel.
Para melhor compreensão do problema, vale relembrar os direitos e deveres básicos dos condôminosprevistos no artigo 1.335 e 1336 do Código Civil. Tais direitos e deveres são básicos não se esgotam nesses dispositivos legais, podendo a convenção prever outros direitos e deveres, desde que não aniquilem ou contrariem o disposto nestes artigos.
Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas eliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A leitura desse dispositivo legal deve ser feita em conjunto com os deveres dos condôminos que estão previstos no artigo 1.336 do Código Civil, dentro os quais vamos destacar aqueles que tem relação com tema em discussão: II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O inciso II do artigo 1.336 do Código Civil impõe restriçõesem alterações no interior das unidadesque possam impactar na segurança da edificação. Disso resultaque pode o condômino promover no interior das unidades alterações que não comprometam a segurança do edifício.
O inciso III do artigo 1.336 do Código Civil impõe outro dever: ode abstenção ao condômino de não alterar as partes externas, ou seja, as paredes, esquadrias, forma e cor da fachada, pois as paredes externas são consideras área comum do edifício e a unidade arquitetônica é interesse da coletividade dos condôminos.
O inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil, aprofunda ainda mais essas restrições e a convenção de condomínio também pode prever outras restrições. Dessa forma, os incisos III e IV resguardam o interesse e a finalidade inicial da construção e do empreendimento.
Assim sendo, não pode o condômino alterar a destinação da sua unidade prevista inicialmente no projeto construtivo e na convenção do condomínio. Também não pode o condômino promover alterações e utilizar a sua propriedade em detrimento da salubridade, segurança e aos bons costumes.
As alterações arquitetônicas, construtivas (partes externas e áreas de uso comum) ou de finalidade (imóvel comercial, residencial ou de destinação mista), dependem de aprovação dos condôminos em Assembleia. Tal necessidade advém do fatode quequalquer alteração feita fora dessas condições fere as justas expectativas da manutenção da finalidade inicial da construção.
Alterações da forma e cor da fachada dependem de aprovação pela maioria qualificada dos condôminos, salvo estipulação em contrário na convenção.
Alterações na destinação dependem da unanimidade dos condôminos.
Consequências para o Condômino que Desrespeita seus Deveres.
A Lei prevê quais são as possíveis consequências e seus limites para o condômino que não cumpre com seus deveres.
Quanto ao desrespeito aos deveres sobre construções e alterações arquitetônicas nas unidades imobiliárias (previstos no artigo 1.336 do Código Civil e na convenção), cabe ao Condomínio representado pelo Síndico ou a qualquer outro Condômino coibir a conduta ofensiva, propondo as medidas judicias cabíveis, dentre as quais: embargo da obra, demolição, multa pecuniária por descumprimento, além dos prejuízos suplementares que forem apurados.
Pode o Síndico, ao mesmo tempo, impor a multa pecuniária observado o limite legal.
Nesse caso, independente do motivo, a única penalidade administrativa que pode ser imposta ao condômino é a pecuniária, sem prejuízo da ação judicial. Dessa forma, o síndico não pode impor outra penalidade como a “suspensão de uso das áreas comuns”. Essa prática, apesar de prevista em inúmeras convenções, é ilegal, de acordo com entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça – STJ.
Por fim, em caso de comportamento reiterado, a Lei prevêque a penalidade pecuniária pode ser elevada em até 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições.
Decisões Judiciais Relacionadas:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO DE CASAS ASSOBRADADAS. Instalação de aparelho de ar-condicionado na fachada da unidade autônoma pelo condômino, em violação ao art. 1.336, III, do Código Civil, e à convenção condominial. Padrão que se espera de unidades geminadas comprometido. Precedentes do E. TJSP. Retirada determinada. DANOS MATERIAIS. Inexistência. Condomínio que sequer faz menção a eventuais prejuízos suportados. Sentença reformada em parte. SUCUMBÊNCIA. Reconhecimento da sucumbência recíproca. Inteligência do art. 86, caput, do CPC/15. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1001913-42.2018.8.26.0366; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá - 2ª Vara; Data do Julgamento: 05/11/2020; Data de Registro: 05/11/2020)
