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quinta, 06 de maio de 2021
Direito Imobiliário

Cautelas na aquisição de imóveis urbanos. Quais documentos preciso emitir antes da compra?

22 Abr 2021 - 10h36Por Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Cautelas na aquisição de imóveis urbanos. Quais documentos preciso emitir antes da compra? -

No mês passado,  publiquei a 1ª parte da série “Cautelas na aquisição de imóveis urbanos” de um total de 8 partes.

A primeira parte versou sobre os cuidados preliminares na negociação, clique aqui para rever o conteúdo, parte I.

Nessa segunda vamos descobrir quais são as certidões básicas que todo interessado em adquirir um imóvel urbano deve emitir. A boa notícia é que grande parte dos documentos são gratuitos eemitidos online.

Recomenda-se que, o próprio comprador emita toda a documentação inclusive os documentos pessoais do vendedor, porque em alguns casos o vendedor pode adulterar ou omitir informação sobre algum documento.

Lista de documentos para Imóvel Urbano Clique aqui e faça o download da lista completa. (parte II).

Agora, vamos falar um pouco da importância na emissão dessas certidões.

 

Apontamentos que podem aparecer nas certidões. (parte III)

Toda cautela é indispensável na emissão e análise das certidões emitidas. Como dissemos anteriormente é por questão de segurança e deve o próprio comprador procurar emitir as certidões para evitar ocultação pelo vendedor de alguma informação ou documento.

Na jornada de emissão das certidões podem aparecer alguns apontamentos nos documentos do imóvel ou do vendedor. As mais comuns estãoem certidões imobiliárias (Matrícula do Imóvel), certidões de distribuição de feitos cíveis, justiça do trabalho, justiça federal protestos.

Se a certidão for negativa é um ótimo sinal, nada pende sobre a pessoa do vendedor ou do imóvel. Agora se constar como positiva ou simplesmente alguma informação de existência de débitos, execução, processos, penhoras, indisponibilidades, são apontamentos ruins que merecem atenção.

A importância da análise e emissão destes documentos é evitar ou prever discussões jurídicas sobre a operação de compra e venda realizada.

Uma das questões mais recorrentes é a declaração de fraude contra credores ou à execução. Esta ocorre quando o vendedor vende seus bens já tendo contra si uma processo (ação judicial) ou um crédito que o torna insolvente, ou seja, incapaz de pagar suas dívidas com os bens remanescentes do seu patrimônio.  A Lei estabelece que o credor sempre conta com todos os bens que compõem o patrimônio do devedor. (Código Civil, art. 391 e Código de Processo Civil, art. 789).

É claro que não é qualquer dívida ou obrigação que se apresentar nos documentos que por si só inviabiliza a venda, pode ser que o patrimônio do vendedor seja robusto o suficiente para suportar suas obrigações e a venda ou ainda existência de patrimônio de afetação. Daí à análise criteriosa dos documentos.

Veja por exemplo os seguinte julgado judicial:

[...] era da adquirente o ônus de provar que desconhecia, na data em que se lavrou a escritura de compra e venda, a existência de demandas contra a alienante. Cabe aqui observar que a adquirente apenas assevera que empregou todas as diligências necessárias e habituais para realização do negócio (fls. 240 dos autos principais), sem especificar em que consistiram. Com efeito, limita-se a afirmar que não havia, ao tempo da alienação, qualquer restrição averbada na matrícula do imóvel. Isso revela a negligência da adquirente. (TJSP; Agravo de Instrumento 2128685-93.2020.8.26.0000; Relator (a): Campos Mello; Órgão Julgador: 22ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2020; Data de Registro: 24/08/2020)

Isto demonstra a importância na emissão dessas certidões para evitar que o comprador tenha prejuízos e dor de cabeça.

Mas não é todo apontamento que por si só coloca a operação de compra e venda em risco, em muitos casos é possível realizar a aquisição mesmo que exista apontamentos em alguma das certidões, desde que o vendedor possua um patrimônio robusto o suficiente para responder pelos débitos ao tempo de venda (informação que recomendamos que sempre conste do contrato ou da escritura pública de compra e venda). Porém, a situação deve ser analisada caso a caso, e aqui recomendo que você procure um advogado da sua confiança para orientá-lo.

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