A compra de um imóvelnão é fácil, o caminho para chegar na tomada da decisão pela compra é árduo e estressante, a busca por um imóvel ideal, seja ele residencial, comercial ou rural é difícil.
Porém, essa busca não pode limitar-se na pesquisa apenas do imóvel, deve o interessado ir muito além da busca física de um imóvel para não ter todo seu esforço e sonho transformado em pesadelo ou melhor em uma sériador de cabeça.
Muitos se limitam na emissão da certidão de matrícula imobiliária atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel se situa e de Protestos.
Mas, a triste notícia é que, o comprador deve ir além é indispensável que emita todas as certidões possíveis pessoais dos vendedores e do imóvel para não “cair de bobeira” em fraude à execução ou fraude contra credores.
Para melhor compreensão da caracterização das situações de fraude à execução e fraude contra credores, explica-se em linhas gerais a regra de responsabilidade patrimonial do devedor: A Lei prevê que o patrimônio do devedor é a garantia de satisfação coativa de crédito, nos termos do artigo 391 do Código Civil.
Isto é, a Lei cria uma limitação parcial à disposição do patrimônio “reconhece ao devedor plena liberdade de [...] alienar seus bens, com o único limite de não serem as alienações feitas com o reconhecimento do prejuízo que se vai causar aos credores por falta de outros bens capazes de garantir-lhes a satisfação de seus direitos.” (LIEBMAN)”.
A fraude é a astúcia ou a malícia em regra, para lesar alguém, por meio de conduta desleal, mentirosa e injurídica. Fraude em relação aos direitos de crédito: atos fraudulentos por meio dos quais o devedor provoca uma diminuição de seu patrimônio, tornando-o insuficiente para os seus credores.
Assim, os atos (venda de imóveis) reconhecidos em fraude à execução são consideradas ineficazes perante os credores não tendo qualquer eficácia a venda e compra. Já os atos em fraude contra credores, ocorre quando se têm ou dívida ou processo judicial inicial que possa levar a insolvência patrimonial do devedor, as vendas de imóvel reconhecidas em fraude contra credores são passiveis de ANULAÇÃO.
Os Tribunais de Justiça Brasil a fora estão cada vez mais rigorosos na exigência de diligência dos interessados na compra de imóvel, isto é, na pesquisa prévia à aquisição para saber da existência de dívidas, processos ou pendências preexistentes contra a pessoa do vendedor ou empresas dos quais são sócios ou que simplesmente recaiaou possa recair sobre o imóvel.
Se engana aqueles pensam que aLei 13.097 de 2015no artigo 54 e seguintes que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes damatrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro deboa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre imóvel,”e a súmula 308/STJ são suficientes para afastar o reconhecimento de fraude à execução ou fraude contra credores principalmente em operações que envolvam imóveis comerciais, está longe de ser realidade no Brasil o disposto no artigo 54 da Lei 13.097/2015, a par das inúmeras e recentíssimas decisões Judicias em sentido totalmente oposto à intenção da referida Lei.
Atenção especial também nas recentes mudanças de postura dos Tribunais na aplicação da súmula 308 do STJ.Especialmente aos imóveis comerciais, pois, em recentíssimos julgados o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a inaplicabilidade da súmula em transação envolvendo imóvel comercial.
A boa-fé subjetiva, ou seja, a diligência prévia do comprador ainda é indispensável.
Explica-se por fim que, não é toda e qualquer dívida que possa caracterizar a fraude à execução ou contra credores, é até natural a existência de pendencias, processos e dívidas em nome dos vendedores, contudo, essa análise documental e patrimonial deve ser criteriosa e bem coordenada para viabilizar a operação imobiliária desejada com segurança jurídica para afastar qualquer discussão futura.
