Carloslazzarini - A compra de um imóvel não é fácil, o caminho para chegar na tomada da decisão pela compra é árduo e estressante, a busca por um imóvel ideal, seja ele residencial, comercial ou rural é difícil.
Porém, essa busca não pode limitar-se na pesquisa apenas do imóvel, deve o interessado ir muito além da busca física de um imóvel para não ter todo seu esforço e sonho transformado em pesadelo ou melhor em uma sériador de cabeça.
Muitos se limitam na emissão da certidão de matrícula imobiliária atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Na certidão de matrícula ou transcrição do imóvel, expedida pelo Registro de Imóveis, pode-se identificar o proprietário. No entanto, referida informação possui presunção relativa de veracidade.Admite-se prova em contrário.
Razão pela qual deve-se investigar a idoneidade da cadeia dominial do vendedor. Isso se faz através de extensa análise das compras e vendas anteriores do imóvel, com emissão certidões vintenárias dos últimos 15 anos, certidões das escrituras públicas, certidão de cada um dos atos noticiados na certidão vintenária nos últimos 15 anos e certidão dos distribuidores dos proprietários (local do imóvel e domicílio dos mesmos) também nos últimos 15 anos.
Assim, com tais documentos pode-se atestar, com relativa segurança, a regularidade dos atos lançados na matrícula e a inexistência de questionamentos judiciais que podem afetar referido direito de propriedade.
A falta de cuidado (diligência) do comprador pode impedir que receba qualquer indenização pela compra frustrada ou torne quase nula as chances de manter a compra e venda válida.
As ocorrências mais comuns nas análises documentais de imóveis são os casos de fraude à execução e fraude contra credores.
Para melhor compreensão da caracterização das situações de fraude à execução e fraude contra credores, explica-se em linhas gerais a regra de responsabilidade patrimonial do devedor: A Lei prevê que o patrimônio do devedor é a garantia de satisfação coativa de crédito, nos termos do artigo 391 do Código Civil.
A fraude é a astúcia ou a malícia do vendedor em regra, para lesar o comprador, por meio de conduta desleal, mentirosa e injurídica. Fraude em relação aos direitos de crédito: atos fraudulentos por meio dos quais o devedor provoca uma diminuição de seu patrimônio, tornando-o insuficiente para os seus credores.
Assim, os atos (venda de imóveis) reconhecidos em fraude à execução são consideradas ineficazes perante os credores não tendo qualquer eficácia a venda e compra. Já os atos em fraude contra credores, ocorre quando se têm ou dívida ou processo judicial inicial que possa levar a insolvência patrimonial do devedor, as vendas de imóvel reconhecidas em fraude contra credores são passiveis de ANULAÇÃO.
Os Tribunais de Justiça Brasil a fora estão cada vez mais rigorosos na exigência de diligência dos interessados na compra de imóvel, isto é, na pesquisa prévia à aquisição para saber da existência de dívidas, processos ou pendências preexistentes contra a pessoa do vendedor ou empresas dos quais são sócios ou que simplesmente recaia ou possa recair sobre o imóvel.
Explica-se por fim que, não é toda e qualquer dívida que possa caracterizar a fraude à execução ou contra credores, é até natural a existência de pendencias, processos e dívidas em nome dos vendedores, contudo, essa análise documental e patrimonial deve ser criteriosa e bem coordenada para viabilizar a operação imobiliária desejada com segurança jurídica para afastar qualquer discussão futura.
