Locador e locatário

A Nova Lei do Inquilinato

 Foi sancionada no dia 09 de dezembro passado a Lei Federal nº. 12.112/2009, a nova Lei do Inquilinato, que entrará em vigor no dia 25 de janeiro próximo. A antiga Lei, em vigor desde 1991, carecia de revisão para adequação a outros diplomas normativos mais recentes, como o novo Código Civil, as alterações no Código de Processo Civil e a nova Lei de Falências.

O processo de despejo será mais simples e rápido agora, tanto no caso do imóvel comercial quanto residencial.  Poderão ser deferidos liminarmente pelo juiz de direito os despejos baseados em denúncia vazia (retomada do imóvel pelo proprietário), ou seja, antes da sentença de mérito. Os despejos baseados na falta de pagamento também podem ser acompanhados de pedido liminar, desde que o contrato esteja despido de garantias, nos termos da lei.

Outro ponto de mudança da lei, diz respeito ao atraso no pagamento. Na lei anterior, o locatário podia atrasar o aluguel até duas vezes, dentro de um período de 12 meses. Na lei nova, o locatário poderá atrasar o pagamento uma única vez em um período de 24 meses.

A nova lei prevê ainda a desobrigação e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Se o fiador não tiver mais interesse de ser o garantidor do imóvel, deverá comunicar a sua decisão ao proprietário ficando desobrigado do compromisso após 120 dias de sua exoneração. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo (o proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial). Caso não consiga outro fiador, o contrato automaticamente será transformado em locação sem fiança. Tal locação permite desocupação do imóvel em 15 dias após a notificação judicial.

Ao se tratar da inadimplência do locatário, poderá o locador manejar a ação de despejo, podendo obter a desocupação do imóvel em 15 dias: 1) da propositura da ação, caso, por qualquer motivo, não haja mais qualquer das modalidades de garantias previstas na Lei de Locação; 2) da sentença de procedência, em estando o contrato garantido, sem, porém, a necessidade de caução para a efetivação do despejo provisório.

Em qualquer hipótese, o locatário poderá purgar a mora, efetuando o depósito do valor dos aluguéis em atraso e dos demais acessórios da locação, em 15 dias, contados: 1) da ordem de desocupação do imóvel, se deferida liminarmente; 2) da citação, se incabível o pedido liminar.

Sendo tal faculdade possível apenas se não exercida no prazo de 24 meses contados da propositura da ação de despejo conforme o art. 64.

Outra mudança, talvez a mais questionável, refere-se ao procedimento nas ações renovatórias, que são conceituadas como sendo o meio processual para garantir a proteção do fundo de comércio do locatário, obrigando o locador a renovar compulsoriamente o contrato de locação comercial, desde que preenchidos os requisitos legais.

A nova lei também adequou ao novo Código Civil à proposta que mantém a proporcionalidade (tempo decorrido) da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.

Acreditamos que as modificações na Lei do Inquilinato irão contribuir para melhor relação entre locador, locatário e fiador. Tais mudanças serão ainda objeto de profundo questionamento jurídico com os demais conceitos de nosso ordenamento.

O locatário que deseja permanecer no imóvel alugado, deve procurar o locador até seis meses antes do vencimento do contrato para conversar sobre uma possível renovação, que deixa de ser automática.